不動産クラウドファンディング案件の利回り構造を徹底分解

不動産CFの利回りはどこから来る？

不動産CFの表面利回り（予定分配率）は、運用中のキャッシュフローと**期末の価格変動（キャピタル）**の合成です。運用フェーズ（インカム）だけの案件もあれば、売却益も織り込む案件もあります。

インカム利回り：賃料収入 − 空室損 − 運営費（PM費、修繕・保守、保険、税金等） − 金利・借入関連費
キャピタル利回り：売却価格 − 取得価格 − 売買・運営に伴う諸費用
投資家利回り：上記（インカム＋キャピタル）からAMフィー（運用報酬）や成功報酬、さらに優先劣後の損益配分を適用した“残り”

式で表すと（年率換算の考え方）：

投資家予定利回り ≒ { [NOI − 金利 − AMフィー] × 運用年数 + {売却益（または売却損） − 売却費用 − 成功報酬} × 分配比率 } ÷ 出資額 ÷ 運用年数

※NOI（Net Operating Income）＝純営業収益＝賃料等−空室損−運営費

収益が投資家に届くまでの“層”

典型的な資金とキャッシュの流れは下記のイメージです。

テナント賃料 ──→ 物件SPC/TK
│
├─ 運営費（PM費・修繕・固定資産税・保険）
├─ 金利・融資関連費
├─ AMフィー（アセットマネジメント報酬）
├─ 予備費/レントロス吸収
└─ 分配原資
│
┌─────┴────────┐
優先出資劣後出資（事業者）
（投資家）（価格下落等を先に負担）

優先劣後構造があると、価格下落や賃料減少が一定幅までなら劣後が先に損失を吸収。投資家の元本毀損確率を下げる代わりに、成功時のアップサイドは一部事業者の成功報酬に回る、という設計が多いです。

費用レイヤーを因数分解

運営費（OPEX）
- PMフィー（賃料徴収・入退去対応）
- 共用部光熱・清掃、保守点検、原状回復・小修繕
- 固定資産税・都市計画税、保険料
ファイナンス費用（レバレッジ型案件のみ）
- 金利、事務手数料、借入時・返済時費用
AM/事業者報酬
- 定額/定率のアセットマネジメントフィー（運用中）
- ディスポジションフィー（売却時）
- **成功報酬（ハードル超過分の◯%）**が設定されることも
組成・解約周り
- 取得時の仲介・登記・不特法関連費用
- 期中の監査・会計・システム費
- 期末の売却手数料・解散清算費

これらがNOIとキャピタルゲインを薄める要因。案件票に「ネットで◯%」と書いてあっても、どこまで差し引いた“ネット”なのかを必ず確認しましょう。

数字で見るミニモデル（レジデンス・単年運用）

取得価格：1億円
想定賃料総額（満室）：年800万円
空室損・滞納等：10% → −80万円
運営費（PM・保守・税保険等）：年300万円
→ NOI：800 − 80 − 300 = 420万円

ここに費用を差し込む：

AMフィー：NOIの5% → −21万円
借入なし（レバレッジなし）前提

期中分配原資（インカム）：420 − 21 = 399万円

優先劣後：

優先：投資家8,000万円出資、劣後：事業者2,000万円（劣後比率20%）
分配はまず優先へ予定分配率（例：年4.5%）＝8,000万円×4.5%＝360万円を充当
残り：399 − 360 = 39万円 → 規約に従い劣後へ配分 or 次期繰越

投資家利回り：360万円 ÷ 8,000万円 = 4.5%

この例では期末売却なし（元本返還のみ）を想定。もし期末に売却益100万円、売却費用20万円、成功報酬20%（ハードル超過分に対し）なら：

売却純益：100 − 20 = 80万円
成功報酬：80×20% = 16万円
投資家取り分：80 − 16 = 64万円（優先に配分、規約に依存）

総合年率（運用1年）：

(期中360 + 期末64) ÷ 8,000 = 5.3%

レバレッジが利回りに与える影響

同じ物件で**LTV50%（5,000万円借入、年利2%）**を使うと：

金利：5,000万×2%＝100万円
投資家出資（優先）：3,000万円、劣後：2,000万円
NOI420 − AM21 − 金利100 = 299万円が期中分配原資
投資家予定分配：3,000万×5.5%（例）＝165万円
残り：299 − 165 = 134万円（劣後や留保へ）

レバレッジで投資家の自己資本あたりの分配率は上がりやすい一方、空室や賃料下落でNOIが細ると金利が固定的に効いて痛手が大きくなる点に注意。DSCR（債務返済余裕倍率）> 1.2〜1.3などの安全マージンを案件票で確認。

優先劣後が“実際に守ってくれる幅”を理解する

劣後20%の例では、単純化すると評価額が20%下落するまで優先元本は毀損しにくい設計（費用や規約次第で実効は変わる）。逆に言うと、20%を超える下落や賃料急減＋売却不調が重なると、優先にも毀損が波及し得ます。

見極めのコツ：

劣後は現金拠出か、含み益相当の“見せ劣後”か
劣後比率だけでなくバリュエーションの妥当性（取得価格と鑑定/取引事例）
売却出口の確度（立地・賃貸需要・利回り水準・類似成約事例）

「予定」利回りを左右する6つのパラメータ

稼働率（空室率）：想定90%と95%で利回りが大きく変わる
賃料改定：更新時の賃上げ/下げの弾力性
運営費のブレ：突発修繕、原状回復費の振れ幅
金利：変動金利なら見通しとストレス時の試算
売却キャップレート：期末の査定想定利回り
フィー構造：成功報酬のハードル、AM・PMの取り分

早期償還とIRRの落とし穴

予定分配率が年5%でも、6か月で早期償還されると、単純日割の分配はあるが、再投資の空白期間が生まれる場合がある。**IRR（内部収益率）**で見ると、短期で確実に回っても、キャッシュが遊ぶ期間が増えると年間の合成リターンは下振れ。

→ **「最低運用期間」「早期償還時のペナルティやボーナス」「同時に複数案件へ分散」**を確認。

タックス（日本の一般的な取り扱いの目安）

不動産CFの分配は多くのスキームで匿名組合（不特法）を使い、投資家側では雑所得として総合課税に入るケースが一般的です（損益通算・源泉徴収の有無はプラットフォームやスキームにより異なる）。確定申告前提で、マイナンバー・支払調書の扱い、**外国税（海外物件）**の有無などを事前に確認。※最終判断は各案件の約款・税務案内と税理士にて。

案件票で“必ず”見るべきチェックリスト